购屋族看过来 教你应付房市三高时代

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央行总裁彭淮南前日提醒大家「要留意利率上升风险」，房市盛传利率将会升息，高房价、高自备、高利率的「三高时代」即将来临，使购屋族人心惶惶。提醒计画购屋的民众，无论是要自住还是投资理财，最基本的就是要开源节流，衡量自己的经济能力，以市场需求判断购屋类型，也要调整自己的观念和心态，以大环境的变化作为考虑的依据。

高房价时代来临

近年来，房价不断飙涨，买房成为一项愈来愈难达成的目标。现在不仅大台北房价已在高点，桃竹、中、南等县市也都强劲落后补涨，在比较基期较低的情况下，涨幅甚至高过大台北。 台湾正处于高房价的时代，下半年度因为诸多外在因素，包括QE退场疑虑、奢侈税延修争议、政治纷扰，让房屋销售量面临考验，想要购屋的民众要特别谨慎小心。 

竹北部分地区涨幅甚至比大台北地区还高。 (图片选自网路)

高自备款必然趋势

央行为了打房，公佈多项管制房贷措施，银行房贷成数因而限缩不少，拉高自备款变成了现行推案的必然趋势。 现在民众普遍拉高自备款成数，一方面是银行近来持续下调房贷成数；另一方面，民众则是担心景气恶化，若贷款成数过高，一旦收入不稳，怕可能付不起，因此大幅拉高自备款。 在目前的环境下，有意购屋的民众，最好准备至少三成的自备款，千万不要再寄望银行会给予七成以上的贷款，而且自备款愈高，也较有机会与银行议价要求利率减码。 

自备款建议至少准备三成以上，可降低银行风险争取低利率。 (图片选自网路)

利率上升风险增加

央行总裁彭淮南日前表示，「不能预期长期利率一直维持低档，要留意利率上升风险」，释出未来升息警讯。不过美国QE暂不退场，近期升息的机率不高，但是等到经济逐渐转好，利息政策必定也会随之调整，民众要有面对高利率来临的心理准备。 贷款额度与利息高低，直接影响民众购屋能力，这几年低利率、高贷款成数的时代已经渐渐过去了，目前购屋民众的贷款空间越来越小，利率一旦升息，只要在百分之三以下，都还在容忍的范围，如果升到百分之三以上才会有明显的冲击，若升到百分之五，房价自然会降下来，但利率是全球性的问题，台湾很难说升就升，即使要升息也是逐步缓升，目前还不必过于担心。 

彭淮南升息警告，使购屋族人心惶惶。 (图片选自网路)

坦然面对三高时代

房地产市场高房价、高自备款的现象，不论对首购还是换屋族都是很大的负担，建议民众谨守购屋财务规画「333资产配置法」，将每月薪水分成三等份，分别用来支付生活开销、缴纳房贷及理财，尤其是房贷月缴金额绝对不要超过薪水的三分之一，就能因应三高时代的来临。 只要能尽早开始良好的资金规划，购屋后不但不会影响原来的生活水准，更可以享受不动产增值的利益，累积自己的财富。 

明确执行理财计画，购屋也能顾及生活品质。 (图片选自网路)

设定目标努力存钱

买房最重要的就是要设定好目标，然后努力赚钱存钱，不必怕买房，只要本金够就要立刻下手购买，因为很多人不是买不起，而是不敢揹负房贷。买房子最重要的是，认清自己的条件，不要太过勉强。 资金计划是购屋前重要的准备工作，只要详加计算后，每个月的薪水可以偿还贷款的本金和利息，并有足够的钱支应生活开销，就可以下手购屋。通常购屋自备款约佔不动产总价款百分之三十左右，拟定好自己的购屋资金计划后，就设法筹措自备款，累积资金。 

设定目标以及存钱计画，勇敢跨出购屋第一步。 (图片选自网路)

房贷方案精打细算

买房的人都会向银行贷款，必须月缴房贷长达二、三十年，所以要花时间研究房贷利率和银行方案，选择对自己最有利的房贷方案。 不论购买预售屋或中古屋，房贷方案都相当多元且复杂，可以透过房仲或市建商配合的银行获取专业协助。要找到最适合自己的还款方式，应多方比较、精打细算才有机会省下更多利息。 大多数的银行除了载明贷款成数、房贷利率之外，也会提供宽限期一到三年的优惠，在宽限期间，买方仅需负担利息的部分，不需要偿还本金，这对于购屋者来说，等于有了缓冲期准备还款资金，因此在选择银行时也可以对宽限期的年限稍作留意。 

可求助房仲配合的银行，通常能获得较好的贷款利率和成数。 (图片选自网路)

利用政府优惠贷款

民众为了买房而投入所有积蓄后，将来若急需资金，必须另寻其他高利息的借贷管道，很不划算。很多银行推出「理财型房贷」，依照房屋价值核拨额度，且採取动用资金才须缴息的方式，民众仅须支付使用额度的利息，透过房屋抵押设定担保，民众可有一笔灵活週转的贷款额度，採随借随还，灵活运用资金。 另外还能考虑政府优惠贷款及低利房贷，即早进场以避免利率逐步调升，增加还款负担。另外也可以运用预售屋付款方式成家，很多人要存到房屋总价百分之三十自备款并不容易，运用预售制度二至三年施工期慢慢缴交自备款，相对可减轻购屋的压力。  

若可得到政府优惠贷款，负担可以轻松不少。 (图片选自网路)

先求有、再求好

目前房市因价格持续盘整在高档，购屋者在心态上应「先求有、再求好」，选择低总价、低自备款门槛的房子。买房不要妄想一次到位，最好能先买小的、再换大的。 现在小宅当道，主要原因是少子化、小家庭化趋势所致，而且房屋面积小，总价较低，购屋负担较轻，让市场掀起一波小宅热潮。 不少年轻人要在都会区购屋，都会先买小宅，再随着家庭人口成长以及薪水因工作年资而增加，逐渐换成大坪数的房子。 

两房小宅成为市场新宠儿。 (图片选自网路)

购屋跟着交通走

首购族挑屋一定要跟着交通走，过去买屋会先挑选有公车站牌的地方，随时代变迁，现在则是跟着捷运走，除了交通便利，方便上下班，还能省下买车的一笔钱。 大台北地区房价高涨，二、三线郊区通勤生活区的房价比大台北要便宜一半，购屋预算比较不足的人，可考虑公车接驳可至捷运站的区域，相对便宜，如汐止、五股区。也可以往基隆、桃园、淡水等地购屋，当地的房价加上通勤费用，比在台北市购屋要划算，等于是以较多的通勤时间换取较便宜的房价。 

购置捷运宅不只保值，还能省下交通成本。 (图片选自网路)

有钱尽量多还本金

虽然央行释出利率将会升息的讯息，但这一两年不会有大幅度升息动作，对长期贷款的民众来说，仍须要有因应策略，要趁这一、二年低利时候，尽量多还本金，避免未来因为升息造成付款压力。 只要有个十万、二十万，最好都先拿去还本金，只有本金减少，利息才会降低，因为利息高低不只繫于利率，与本金多寡的关係度更高。一有钱就存起来准备还本金，是摆脱房奴最好的做法。

降低本金就能大幅降低利息，缩短还款时间及总额。 (图片选自网路)

高房价、高自备、高利率的三高时代即将来临，购屋族只有一笔资金，当然要好好善用，最好「先求保值，再求升值」，以需求导向来买屋。不要问买那个地区的房子会增值，该问的是，自己做好购屋准备了吗？ 

本文摘自11月5日出刊之《住展杂志》384期专题报导。