房地合一免惊 简单2点可避祸

（图／取自网路）

不是所有出售房产的人，都要适用房地合一课税新制。新法明订，合一课税新制明（2016）年1月1日开始实施，买进与卖出时点双双落在明年以后的房产，才是房地合一新制的目标对象。

房地合一税预计明年实施，虽然普遍来说出售不动产的税费增加，但对于换屋族来说，重购退税的标准，却优于目前旧制土增税的重购退税，代书指出，房地合一税不仅「小换大」可全额退税，还增加「大换小」比例退税，若由此点来看，对换屋族即是利多。

明年起虽然将要施行房屋、土地利得合併课徵所得税的「房地合一」制，但是，目前房屋与土地分开课税的旧制，仍会在新制施行后与之併存，形成双轨课税的状态。旧制的土增税重购退税，不管2年内先买后卖或先卖后买，重购房地产的价额高于出售房地产价总额，扣除已缴纳土地增值税的余额，剩余的即可退土增税；而房地合一税也延续土增税「重购退税」的精神，只是未来计算方式，直接按照总价来计算。

房地合一税除了小换大，可全额退税之外，例外增加了「大换小」可按比例退税，换句话说，只要民众换屋就可能节税。他举例，若以1000万元购入不动产，3年后出售总价为1500万元，并扣除成本费用及土地涨价总数额，总获利为400万元，以20％税率课徵，等于要缴纳80万元房地合一税。

依立院三读后所得税法部分条文修正案，房地合一制课徵范围包括：单独出售房屋（含以设定地上权方式的房屋使用权）、同时出售房屋及其坐落基地，或依法得核发建造执造的土地在内。

不过，若2年内买了2000万元新屋，因总价高于旧宅1500万元售价，那么80万元可全额退还换屋民众。不过，陈俊宏提醒，房地合一税自用住宅标准趋严，重购退税除了跟土增税一样，申请重购退税的5年内不得移转、迁户籍、出租使用，另外还必须有「居住事实」，此点民众得特别留意。

换言之，必须强制按新制合一课徵利得税者有：

1. 取得房产日期在明年1月1日之后，且出售时点也是明年以后的房产。

2. 取得房产日期落在去（2014）年1月2日（含2日）以后的旧房产，明年1月1日房地合一施行后出售，换算持有期间不满二年时，即使房产是在新制前取得，仍要按合一制课徵利得税。

由此可知，不是在以上两个时点取得的房产，明年房地合一课税制实施时，所有权人出售房产的利得，都不会受到合一课税的影响，仍可按照旧制分开课税。也就是房屋交易利得课徵所得税，土地的利得则是按公告现值课徵土地增值税。

【101创业大小事／整理报导】

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