新版房地合一税高或低 算给你看

（图／取自网路）

各界对新版房地合一税规画内容各有意见，但基本观念是出售4000万元以上房屋以新旧制同时计算，新制后所缴的税额可能是旧制的200%以上，房地产高资产族可要好好拨算盘。

各界对房地合一税的税率、优惠措施、日出条款等规划各有意见，但民众可以把握住房地合一税最重要的观念为「夫妻及未成年子女设有户籍(核心家庭)」、「出售价格是否在4000万元以下」及「是否在该房地连续住满6年」，同时满足这3项条件，房地合一税不会找上门。

若这3项条件无法同时满足，就再从17%的课税税率及长期持有优惠，以及重购退税来考量；当持有不满两年的「年份门槛」无法通过、「非居住者(外籍或国籍但非长期住在台湾者)」，不论价格在4000万元上下，一律以30%的税率计算；至于持有多少栋的房子并不在房地合一税考量范围。

依此观念，与大多数民众相关的是「租税优惠部份」。民众出售的房地价格若在新台币4000万元以下，「仅限」夫妻及未成年子女设有户籍、持有并实际居住于该房地连续满6年且无供营业使用或出租者「享有免税(免房屋交易所得税)」，6年内限1次，但土地增值税仍得照交不误。

但财政部认为现行的房地分离课税制度税负偏低；若以新房地合一制计算，最重要的观念是土地增值税维持现制照缴不误，再依所得额(获利)扣除土增税的税基(即公告土地现值涨价总数额)，再考量长期持有减徵来课税，消除重复课税，使土增税的租税优惠不受影响。

以财政部3月9日公听会时所举例的基本资料，民众出售持有8年的房屋，获利207万元，以现制必须缴土增税3.7万元，房屋交易所得税5.2万元，总税负8.9万元，租税负担率为4.3%。

假设这栋房屋出售时无法同时满足上述3项免税条件，依房地合一税规画，土增税缴3.7万元，假设税率是20%，倒算回去得到税基(卖屋时的公告土地现值减除买屋时的公告土地现值，即为涨价总数额)是18.5万元。

而售屋者卖屋时持有8年，属长期持有，且符合财政部版本「出售屋屋、房屋及其坐落基地按持有第3年起，每年减徵4%，最高减徵80%」的规定，因此可从第3年到第8年享有减徵各4%，共减徵24%(意同打76折)，因此所要缴的课税税率是房合一税率17%打76折，等于12.92%。

以此例获利207万元减除土增税税基18.5万元，再乘以税率12.92%，得到要缴的房地合一税是24万3542元，再加上照缴不误的土增税3.7万元，共缴28万542元，租税负担率高达13.55%，比起旧制的4.3%多得多，较旧制的总负税额8.9万元增加19万1542元，增幅达215.22%，差别甚大，租税负担并不轻。

台湾房屋智库执行长刘怡蓉也举例，某甲在2015年买进一栋A房产，2016年房地合一制实施，某甲只需在2017年持有满二年后出售，就不在房地合一课徵范围。若某甲在房地合一实施后出售A房产，不仅是新制课徵对象，没有租税优惠，还因持有未满二年，按课税所得课30%的房地合一税。

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